偿债高峰期来临 2019房企融资或迎“至暗时刻”

发布日期:2019-08-17 03:52   来源:未知   阅读:

  香港六合宝典,2019开年以来,房地产企业正在迎来密集发债潮。数据显示,2019年2月企业境内外发债总量673.93亿元,环比下降 38.9%,主要由于春节假期的影响。但与去年同期相比,房企融资仍然较为积极,融资额同比增加87.7%,主要是节后房企开启了新一轮的密集发债,仅2月19及20日两天,就有8家房企发行债券。

  克而瑞相关研究报告指出,伴随着2019年房企迎来还债高峰期的来临,多数企业纷纷发债“以旧换新”。

  对于负债及融资相关问题,宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”)相关品牌负责人回应《中国经营报》记者表示,根据香港联交所上市规则,宝龙地产正处于业绩发布前的“静默期”。与此期间内,不宜接受有关当期经营的媒体采访。冠城大通股份有限公司(600067.SH,以下简称“冠城大通”)相关负责人回应本报记者采访表示,最近公司相关负责人都在外地开会,暂时不方便回复。

  此外,光明房地产集团股份有限公司(600708.SH,以下简称“光明地产”)和厦门建发房地产集团有限公司相关负责人均表示,已知悉,如有需要会联系记者给予回复。三盛集团以下简称“三盛控股”)方面表示,现阶段不太方便接受采访,阶段性有信息发布时会及时告知。俊发集团方面亦未予以回复。

  克而瑞研报数据显示, 2019年1月房企有21笔发债到期,总金额共计406.6亿元。到期的企业发债中,境外债券和优先票据总额达到了约合229.1亿元人民币,占比过半。2019年2月,房企有8笔发债到期,金额共计116.32亿元。另据观察,2019年3月将有 22笔债券到期,金额约267.7亿元。

  另据数据显示,2018年地产企业共有669只债券到期,偿还金额4341.42亿元。2017年房企需要偿还的债券只有350只,偿还量为1428.94亿元。地产行业近两年偿债快速增加,2019年较2018年继续增长,达到了偿债的小高峰。

  具体到企业来看,据建发股份日前发布的2018年三季度报,报告期内公司负债总计1928.95亿元,较年初的1366.67亿元增加了562.28亿元,资产总计2413.23亿元,资产负债率为79.93%。

  最新数据显示,截至2018年9月底,冠城大通负债总计约153.95亿元,资产总计约239.27亿元,负债率为64.34%。此外,公司一年到期的非流动负债为3.22亿元。

  截至2018年6月30日,报告期内三盛控股负债总计51.75亿元人民币,总资产为65.47亿元人民币,资产负债率79.04%。此外,公司经营活动产生的现金流量净额为-11.47亿元,新增借款48.67亿元。

  截至2018年6月30日,宝龙地产资产总额1134.25亿元,负债总额829.54亿元,资产负债率为73.13%,公司短期借款120.73亿元,新增借款113.87亿元。

  光明地产2018年一季报、2018年半年报及2018年三季报经营活动性现金流均为负值,分别为-28.53亿元、-23.42亿元和-66.92亿元,且2018年三季度较2018年上半年下降185.74%。截至今年9月底,光明地产总负债为601.8亿元,资产总额725.5亿元,资产负债率为82.95%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:从房地产企业的销售看,压力越来越大,这种情况下,房企对融资的需求越来越大。一方面中小房企继续做大,另外融资也是为了避免未来的资金面再次收紧。

  “2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对未来的还债高峰期。在融资中,有大量的海外融资和短期融资。”张大伟表示。

  关于房企融资困境问题,旭辉集团财务中心总经理潘晧琦在日前举行的旭辉2018年报媒体沟通会上接受记者采访时表示,旭辉没有感觉到2018年融资困难,“融资会往头部的房企集中,发展稳健的企业未来会更加有发展潜力”。

  讲到2019年的融资计划,潘晧琦表示,2019年会根据评级对旭辉的要求,根据自身对负债的要求来做,“在融资计划中,我们负债的上限其实是已经确定的,同时我们会关注短期负债的占比和现金负债的占比,以及境内外负债的结构。今年我们会稳定境外负债,增加境内负债。”

  旭辉集团总裁林峰直言,2019年要更加努力的是怎么把财务成本降到比2018年更低,“融资额度不是问题,要争取更好的利率和优惠”。

  “从企业融资情况看,2018年四季度开始,相比之前,房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多,目前看,房企融资难度依然比较大。”张大伟直言。

  克而瑞相关研究报告指出,伴随着2019年房企迎来还债高峰期的来临,多数企业纷纷发债“以旧换新”。

  除了今年2月份房企融资积极,数据显示,由于在2018年底开始房企融资环境有所回暖,1月房企的境内外发债总量大幅增加,达到了1095.79亿元,环比上升91.8%。其中,境外债发行占比最大为67.6%,发行规模为740.4亿元,环比增加了141.9%。

  对于融资偿还债务的“借新还旧”操作,一位上市公司CFO对本报记者表示,这是因为审批方面的要求,“要用这笔钱肯定要按照相关的规定去做。现在交易所有要求,募集资金不能用于新增项目,新增项目要靠你的销售回款去做。这都是正常的操作。”

  张大伟指出,随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。他表示,2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史纪录,但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。

  3月12日,据建发股份方面公告,公司控股子公司联发集团有限公司在中国银行间债券市场发行了2019 年度第一期超短期融资券10亿元人民币。此外,1月17日,公司子公司恒驰汇通以其融资租赁债权作为基础资产,在银行间债券市场发行规模不超过5亿元人民币的融资租赁资产支持票据。1月11日,建发股份控股子公司建发房地产在中国银行间市场发行了2019年度第二期超短期融资券6亿元人民币。1月9日,建发股份控股子公司建发房地产集团有限公司在中国银行间市场发行了2019年度第一期超短期融资券7亿元人民币。2019年1月7日,建发股份在中国银行间市场发行了2019年度第一期超短期融资券10亿元人民币。

  3月8日,据宝龙地产方面公告,公司通过全资附属公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司,发行了规模为10亿元的中期票据,资金用途包括补充公司营运资金与偿还公司债务。此外,今年1月18日,宝龙发行了一笔规模为3亿元的超短期融资。募集的资金同样拿出7成用于偿还包括上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场和厦门宝龙一城三个商业项目的开发贷。

  3月5日,据光明地产方面公告,公司成功发行2019 年度第二期中期票据,金额为8亿元,发行利率3.98%。除此之外,光明地产还通过永续债融资。1月31日,光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据(永续债),募集资金6亿元全部到账。

  值得注意的是,虽然2019年伊始房企发债总额大幅增加,但融资成本则依然处于高位。

  克而瑞研报数据显示,2019年2月份房企发债融资成本为7.52%,环比上升0.5个百分点,融资成本仍持续高位,特别是境外发债成本高达8.22%,环比增长0.32个百分点。

  即便如此,房企融资环境正在逐步趋紧。2月25日,银保监会释放信号,持续加码房地产金融监管。其表示将继续紧盯房地产金融风险,严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款,促进房地产市场平稳健康发展。

  作为一家地方化色彩很浓的企业,俊发地产有着“云南王”的称号。不过,日前,据Wind数据,俊发集团7.9亿元资产支持证券申请近期被上交所终止。

  另据上交所1月29日披露信息显示,宝龙地产申请发行资产支持专项计划日前被中止发行,该资产支持证券拟发行规模为11.8亿元。

  “监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。”张大伟表示。

  2019开年以来,房地产企业正在迎来密集发债潮。数据显示,2019年2月企业境内外发债总量673.93亿元,环比下降 38.9%,主要由于春节假期的影响。但与去年同期相比,房企融资仍然较为积极,融资额同比增加87.7%,主要是节后房企开启了新一轮的密集发债,仅2月19及20日两天,就有8家房企发行债券。

  克而瑞相关研究报告指出,伴随着2019年房企迎来还债高峰期的来临,多数企业纷纷发债“以旧换新”。

  对于负债及融资相关问题,宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”)相关品牌负责人回应《中国经营报》记者表示,根据香港联交所上市规则,宝龙地产正处于业绩发布前的“静默期”。与此期间内,不宜接受有关当期经营的媒体采访。冠城大通股份有限公司(600067.SH,以下简称“冠城大通”)相关负责人回应本报记者采访表示,最近公司相关负责人都在外地开会,暂时不方便回复。

  此外,光明房地产集团股份有限公司(600708.SH,以下简称“光明地产”)和厦门建发房地产集团有限公司相关负责人均表示,已知悉,如有需要会联系记者给予回复。三盛集团(02183.HK,以下简称“三盛控股”)方面表示,现阶段不太方便接受采访,阶段性有信息发布时会及时告知。俊发集团方面亦未予以回复。

  克而瑞研报数据显示, 2019年1月房企有21笔发债到期,总金额共计406.6亿元。到期的企业发债中,境外债券和优先票据总额达到了约合229.1亿元人民币,占比过半。2019年2月,房企有8笔发债到期,金额共计116.32亿元。另据观察,2019年3月将有 22笔债券到期,金额约267.7亿元。

  另据数据显示,2018年地产企业共有669只债券到期,偿还金额4341.42亿元。2017年房企需要偿还的债券只有350只,偿还量为1428.94亿元。地产行业近两年偿债快速增加,2019年较2018年继续增长,达到了偿债的小高峰。

  具体到企业来看,据建发股份日前发布的2018年三季度报,报告期内公司负债总计1928.95亿元,较年初的1366.67亿元增加了562.28亿元,资产总计2413.23亿元,资产负债率为79.93%。

  最新数据显示,截至2018年9月底,冠城大通负债总计约153.95亿元,资产总计约239.27亿元,负债率为64.34%。此外,公司一年到期的非流动负债为3.22亿元。

  截至2018年6月30日,报告期内三盛控股负债总计51.75亿元人民币,总资产为65.47亿元人民币,资产负债率79.04%。此外,公司经营活动产生的现金流量净额为-11.47亿元,新增借款48.67亿元。

  截至2018年6月30日,宝龙地产资产总额1134.25亿元,负债总额829.54亿元,资产负债率为73.13%,公司短期借款120.73亿元,新增借款113.87亿元。

  光明地产2018年一季报、2018年半年报及2018年三季报经营活动性现金流均为负值,分别为-28.53亿元、-23.42亿元和-66.92亿元,且2018年三季度较2018年上半年下降185.74%。截至今年9月底,光明地产总负债为601.8亿元,资产总额725.5亿元,资产负债率为82.95%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:从房地产企业的销售看,压力越来越大,这种情况下,房企对融资的需求越来越大。一方面中小房企继续做大,另外融资也是为了避免未来的资金面再次收紧。

  “2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对未来的还债高峰期。在融资中,有大量的海外融资和短期融资。”张大伟表示。

  关于房企融资困境问题,旭辉集团财务中心总经理潘晧琦在日前举行的旭辉2018年报媒体沟通会上接受记者采访时表示,旭辉没有感觉到2018年融资困难,“融资会往头部的房企集中,发展稳健的企业未来会更加有发展潜力”。

  讲到2019年的融资计划,潘晧琦表示,2019年会根据评级对旭辉的要求,根据自身对负债的要求来做,“在融资计划中,我们负债的上限其实是已经确定的,同时我们会关注短期负债的占比和现金负债的占比,以及境内外负债的结构。今年我们会稳定境外负债,增加境内负债。”

  旭辉集团总裁林峰直言,2019年要更加努力的是怎么把财务成本降到比2018年更低,“融资额度不是问题,要争取更好的利率和优惠”。

  “从企业融资情况看,2018年四季度开始,相比之前,房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多,目前看,房企融资难度依然比较大。”张大伟直言。

  克而瑞相关研究报告指出,伴随着2019年房企迎来还债高峰期的来临,多数企业纷纷发债“以旧换新”。

  除了今年2月份房企融资积极,数据显示,由于在2018年底开始房企融资环境有所回暖,1月房企的境内外发债总量大幅增加,达到了1095.79亿元,环比上升91.8%。其中,境外债发行占比最大为67.6%,发行规模为740.4亿元,环比增加了141.9%。

  对于融资偿还债务的“借新还旧”操作,一位上市公司CFO对本报记者表示,这是因为审批方面的要求,“要用这笔钱肯定要按照相关的规定去做。现在交易所有要求,募集资金不能用于新增项目,新增项目要靠你的销售回款去做。这都是正常的操作。”

  张大伟指出,随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。他表示,2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史纪录,但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。

  3月12日,据建发股份方面公告,公司控股子公司联发集团有限公司在中国银行间债券市场发行了2019 年度第一期超短期融资券10亿元人民币。此外,1月17日,公司子公司恒驰汇通以其融资租赁债权作为基础资产,在银行间债券市场发行规模不超过5亿元人民币的融资租赁资产支持票据。1月11日,建发股份控股子公司建发房地产在中国银行间市场发行了2019年度第二期超短期融资券6亿元人民币。1月9日,建发股份控股子公司建发房地产集团有限公司在中国银行间市场发行了2019年度第一期超短期融资券7亿元人民币。2019年1月7日,建发股份在中国银行间市场发行了2019年度第一期超短期融资券10亿元人民币。

  3月8日,据宝龙地产方面公告,公司通过全资附属公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司,发行了规模为10亿元的中期票据,资金用途包括补充公司营运资金与偿还公司债务。此外,今年1月18日,宝龙发行了一笔规模为3亿元的超短期融资。募集的资金同样拿出7成用于偿还包括上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场和厦门宝龙一城三个商业项目的开发贷。

  3月5日,据光明地产方面公告,公司成功发行2019 年度第二期中期票据,金额为8亿元,发行利率3.98%。除此之外,光明地产还通过永续债融资。1月31日,光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据(永续债),募集资金6亿元全部到账。

  值得注意的是,虽然2019年伊始房企发债总额大幅增加,但融资成本则依然处于高位。

  克而瑞研报数据显示,2019年2月份房企发债融资成本为7.52%,环比上升0.5个百分点,融资成本仍持续高位,特别是境外发债成本高达8.22%,环比增长0.32个百分点。

  即便如此,房企融资环境正在逐步趋紧。2月25日,银保监会释放信号,持续加码房地产金融监管。其表示将继续紧盯房地产金融风险,严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款,促进房地产市场平稳健康发展。

  作为一家地方化色彩很浓的企业,俊发地产有着“云南王”的称号。不过,日前,据Wind数据,俊发集团7.9亿元资产支持证券申请近期被上交所终止。

  另据上交所1月29日披露信息显示,宝龙地产申请发行资产支持专项计划日前被中止发行,该资产支持证券拟发行规模为11.8亿元。

  “监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。”张大伟表示。

  2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。数据显示,截至年底,到期偿还规模达3711.93亿元。2018年年底以来,多家房企面临债券违约,有投资者对公司债务违约担忧,抛售公司股票致股价闪崩。

  分析人士指出,在债券到期压力下,“借新还旧”和加快销售成为大多数房企的选择。但卖房受政策调控影响,资金回笼速度不如从前,且2019年房地产市场进入调整期的预期加强,有的房企依然处于现金流紧张状态。预计2019年房企将更关注资金链安全和经营风险,拿地更加谨慎。

  近期,个别A股及港股上市房企曝出债券违约事件,引发投资者对房企资金链情况的担忧。

  2018年12月24日,银亿股份发布公告称,公司因短期内资金周转困难,未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元,发生实质性违约。公告显示,“15银亿01”债券于2015年12月24日发行,规模为3亿元,票面利率为7.28%。此外,华业资本、香港上市房企新昌集团等均公告了债券违约情况。

  实际上,个别房企债券违约,从侧面映射了房地产行业债券集中到期。据中信建投统计,未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019年-2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元到期。

  中信建投指出,2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模,2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中,三季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元;而一季度有840.38亿元的债券可回售。加上回售规模,一季度为2019年房地产债偿还压力高峰,达到2263.09亿元。

  国际地产咨询公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,主要由于2016年房企融资环境较为宽松,房地产公司融资发债,而融资期一般为三年,如今债券集中到期。

  为应对债券到期高峰,不少房企选择“借新还旧”。因此,近期房企融资出现“井喷”。“房企融资难度有所降低。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对还债高峰。房企融资中出现大量海外融资和短期融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

  中原地产研究中心统计数据显示,一月房地产企业融资计划出现井喷,公布的融资计划总数90多起,合计金额超过2100亿元,刷新最近一年多来的月度融资新高。春节过后,房地产企业继续密集融资,融资计划规模超过42亿美元。

  从发债情况看,克而瑞发布研报称,2019年1月,房企境内外发债总量为1095.79亿元,环比上升91.8%。其中,境外债发行规模为740.4亿元,环比增长141.9%。

  张大伟表示,对于房地产企业而言,一方面,楼市销售放缓导致回款难,加上前期过度投资,房企增加融资的诉求上涨。另一方面,中小房企为了继续做大规模,同时避免未来的资金面再次收紧,加紧融资成为共识。

  “近期大部分房企融资成本平稳,但处于阶段高位。随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资成本未大幅度上涨。特别是龙头房企的公司债融资成本基本在4%-5%左右。这部分企业资金压力明显缓解。”张大伟表示。

  克尔瑞发布的研报显示,2019年伊始,房企发债总额大幅增加,融资成本依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%,环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位,达到7.86%,环比增加0.32个百分点,使得整体融资成本依然处于最近几年来较高水平。

  “虽然海外融资成本有所上涨,叠加汇率波动,但房企对资金的需求量很大,所以加紧海外发债融资。”张大伟称。近期房企密集海外发债,仅2月份以来,已有旭辉控股、融创中国(港股01918)、时代中国、世茂房地产(港股00813)等房企公告拟发行美元优先票据。

  业内人士指出,在房地产企业销售放缓、地产调控不放松的大背景下,“借新还旧”能否帮助房企渡过困难期仍需探讨。“资金回笼速度不如从前,房企依然处于现金流紧张状态。”黄立冲对中国证券报记者表示。

  国泰君安(港股02611)房地产分析师刘斐凡指出,“借新还旧”是房企的无奈之选。“房地产公司作为资金密集型企业,要发展就要借债,规模越大,债务规模可能越大。这是由其商业模式所决定的。”

  除发行债券外,通过ABS融资是房企的另一融资渠道。但近期房地产ABS审核呈现从严态势。同策研究院2月初信息显示,不到半个月时间,已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临,风险值得警惕,基础资产的质量成为关注点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前房企发债主要是为了偿还旧债,偿还之后的部分剩余资金用于补充流动性,改善企业资金情况。除借助发债等融资手段外,房屋销售是房地产公司回笼资金的重要渠道。如果融资环境及销售情况不佳,房企面临较大资金压力,则可能采取类似降价的促销做法。

  对于房企未来的应对策略,张大伟指出,2019年房地产市场进入调整期的预期强。这种情况下,房企将更关注资金链安全和经营风险,拿地预计将更加谨慎。黄立冲则认为,资金情况不佳的中小房企或被并购,大型房企可能因发债环境略为宽松令压力有所舒缓,行业集中度有望提高。

  2019年以来,房地产企业融资计划呈现井喷态势。长江商报记者根据公开数据统计发现,截至1月29日,公告融资计划的房地产企业近74家,募集总金额超过1660亿元,刷新近20个月房企月度融资新高。

  进入1月以来,房企发债融资频繁。据长江商报记者不完全统计,中海地产、龙光地产、阳光城、金科、富力、招商蛇口、荣盛发展、等房企均在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。

  记者根据公开数据统计发现,截至1月29日,公告融资计划的房地产企业近74家,募集总金额超过1660亿元,刷新近20个月房企月度融资新高。其中,不少房企境内融资利率不足4%,部分企业境外融资成本高达15%。

  仅1月29日,就有5家房企通过不同渠道融资。1月29日,景瑞控股有限公司发布公告,宣布发行规模为1.5亿美元的优先票据,该票据由2020年到期,年利率为13厘;新城控股集团股份有限公司发布2019年第一期资产支持票据募集说明书,注册金额100亿元,本期发行金额15.58亿元,发行期限为24个月;信达地产非公开发行2019年公司债券(第一期)将于2019年1月31日在上交所挂牌交易,发行规模为15亿元;福建阳光集团有限公司拟发行2019年度第一期超短期融资券,本期发行规模为3亿元,发行期限270天。

  易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,融资密集其实是一个相对令人振奋的信号,房地产企业此前很多拿地等动作比较萎靡,或者萎缩,其实都和企业资金方面的压力有关。对于房企来说,目前融资主要是为了提前偿债,这个是2019年需要积极做的内容,“当然部分企业融资成本高,其实也是一种潜在的负担,但短期内此类成本还是可以忽略不计的,企业目前是以获取资金为导向的。”

  利率方面,境内融资成本明显低于境外融资成本。不少房企境内融资利率不到4%,境外融资成本高达15%。

  境外融资方面,从已公布融资计划看,利率普遍超过8%。富力地产日前公告,拟发行2022年到期之3亿美元优先票据,年息率9.125%,拟将所得净额主要用于离岸再融资。少数企业的利率超过10%。以明发集团为例,公司完成发行的2亿美元债券利率高达15%。

  目前房企发债主要用于“借新还旧”。据相关研究院发布报告显示,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期,而公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  另外,据亿翰统计数据显示,房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。

  业内认为,2018年底很多企业债券到期,偿还压力大,因此近期房企融资力度加大,并非监管放松。2018年开始中国房企陆续进入偿债高峰期。去年下半年以来,房企销售放缓,叠加金融监管加强因素,业内预计,2019年房企现金流会更加紧张。

  据中原地产研究中心统计,2019年1月份以来,房企融资数据继续大规模上涨。十余天内,多家房企陆续公布融资计划,合计超过30起,总规模超过800亿元。

  “大河有水小河满,房企融资成本的降低和去年四季度以来宏观流动性整体放松有关。”58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者解释说。不过,包括其在内的多位业内人士公认,尽管近期房企融资环境有所改善,但不代表房企的融资前景就会一直乐观下去。2019年,随着偿债高峰的到来,信贷环境仍将相对紧缩,可能导致房企融资成本的上升压力。在这样的大环境下,中小房企的融资难度依然较大。中国房地产指数研究院院长陈晟直言,“企业要尽快从早、从速去融资”。

  1月16日,正荣地产集团有限公司发布公告称,额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。同一天,禹洲地产股份有限公司也发布公告称,公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据,利率8.625%。而就在这两家公司发布公告的前一天,1月15日,保利集团、富力地产、招商蛇口、华夏幸福等房企更是“扎堆”公布了中期票据、公司债券、超短期融资券等的融资计划。

  事实上,1月份以来,这样的情况并不新鲜,几乎每天都有房企公告宣布融资计划。

  例如,1月3日,美的置业控股有限公司发布公告称发行10亿元人民币公司债券;1月7日,华侨城集团拟发行20亿元超短期融资券,同日国贸地产拟发行10亿元超短期融资券;1月8日,金地集团发布公告称,董事会审议通过《关于公司发行债务融资工具的议案》,拟向中国银行间市场交易商协会申请新增发行债务融资工具,总规模不超过200亿元,同日大悦城地产透露,公司间接非全资附属公司中粮置业投资有限公司将首期发行规模为不超过人民币30亿元的境内债券;1月9日,龙光地产发布公告称,公司已于港交所发行及上市5000万美元2022年到期年息5.75%的额外票据等。

  根据中原地产研究中心统计数据,2019年1月份以来,房企融资数据继续大规模上涨。短短十几天内,除了融创中国、新城控股等企业以外,还有金科股份、力高集团、电建地产等不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划,合计超过30起,总规模超过800亿元。

  值得注意的是,融资规模增大的同时,1月房企融资难度也有所降低,多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。中原地首席分析师张大伟表示,从楼市调控政策看,最严格时期已经过去,政策底部逐渐形成。其透露,从房企近期的融资活动来看,再次出现了企业债利率不足4%的融资,另外包括富力等企业完成了大额度企业债的成功发行。“整体来看,再持续紧张数月过后,当前房地产企业资金情况开始有所缓解。”

  “我个人觉得房地产企业密集融资是一个很正常的现象,因为每到年末、春节前是各大企业的一个融资难点。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,这主要是为了满足下一年的企业开发计划,以及发放年底薪资福利等方面的需求。而目前商业银行和各个资本市场都处于资金面比较宽松的状态,且金融机构“弹药充足”,所以房地产企业的融资相对而言不是那么难。

  张波向《华夏时报》记者指出,“大河有水小河满,房企融资成本的降低和去年四季度以来宏观流动性整体放松有关”。

  “在融资环境有所回暖的情况下,房企发债连续两月回升。”克而瑞地产研究中心也表示,2018年12月5日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》,支持优质房企发行企业债。此外,1月4日,央行称中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,这也被包括平安证券在内的多家研究机构认为是对房企融资环境的进一步改善。

  不过,江瀚向记者强调,房企开年即密集融资,并不意味着是今年一年的融资前景都比较乐观:“只能说是在年初进行融资相对比较容易,而当前的资金链也不是特别紧张,也比较宽松。”张波也直言,流动性释放并未直指房地产行业:“可以肯定的是,房企近期发债获批提升不能直接理解为房地产融资出现松动。”

  “房企融资发生松动,是为了避免房企整体还款压力所引发的不稳定性。”张波认为,在融资侧有针对性、有重点地适度调整可以有效避免行业出现大规模危机,“短期的融资高峰并不代表对房企侧整体放松,公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力,但从国家对于房企资金的监管来看,并未出现松动的明显信号,在大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。”陈晟提出了类似的看法:“这证明融资有难度,所以企业都要提早在融资方面进行布局。”

  值得注意的是,在房企频繁融资的同时,房企的还债高峰已悄然来临。张波向记者透露,根据58安居客房产研究院跟踪监测,2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多。在此背景下,房企生存压力持续增加。惠誉国际评级有限公司近日发布的研报亦指出,2019年将是房企债券到期高峰期,惠誉预计届时国内的信贷环境仍将相对紧缩,这可能导致融资成本上升压力。

  中国指数研究院报告指出,随着楼市调控政策的持续深入和金融监管的不放松,土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧,使房地产公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险,未来随着偿债压力的加大,保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。而与惠誉的看法类似,中指院亦认为,大型房企凭借良好的信誉评级和综合实力,获取资金的能力较强,而部分中小房企融资难度加大,未来将面临较大的流动性压力和债务兑付风险,影响企业的持续发展。

  陈晟强调,整体的M2的货币的宽松并不代表房地产企业行业的宽松,小微企业融资普惠也不代表是2019年的房地产小企业有机会,“所以企业要尽快从早、从速去融资”。

  在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后,进入2019年以来,房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计,目前为止已有40多笔融资,合计融资额度高达千亿,保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

  自去年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期,业内人士指出,近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是,国家发改委去年底发文支持企业进一步融资,但一些房企因负债过高而被排除在外。

  去年下半年以来,房企频繁融资,主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示,2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点,为12456亿元,同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元,2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示,2018年全年,房地产行业共发行了802只债券,规模高达6807.4亿元。

  针对近期房企融资潮,诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示,2018年底很多企业债券到期,偿还压力大,因此近期房企融资力度加大,并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明,所得款项将用于“借新债还旧债”,预计2019年房企现金流会更加紧张。

  Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。具体来看,万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元,较2017年底的9786亿元,增幅高达24.5%;绿地控股2018三季度负债总额8497亿元,较2017年底上涨12.5%;保利地产负债总额从2017年底的5382亿元,增至2018年第三季度的6845亿元,增幅达27.18%。

  在连续几年大量融资后,房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元,规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看,2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

  国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到,支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为,资产总额大于1500亿元,营业收入大于300亿元,不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

  根据文件要求,资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算,而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

  梳理2017年销售排名前20强的房企数据发现,万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等11家房企符合条件,其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外。

  其中,万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%,其他几家房企负债率均低于80%,中国海外发展2017年资产负债率57.62%。

  业内指出,房地产是高杠杆行业,高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模,业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型,但另一方面,如果外部融资不畅,内部销售又放缓,房地产行业的高周转不灵的情况下,尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡,成为横亘在房企面前的一个挑战。

  在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后,进入2019年以来,房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计,目前为止已有40多笔融资,合计融资额度高达千亿,保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

  自去年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期,业内人士指出,近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是,国家发改委去年底发文支持企业进一步融资,但一些房企因负债过高而被排除在外。

  去年下半年以来,房企频繁融资,主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示,2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点,为12456亿元,同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元,2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示,2018年全年,房地产行业共发行了802只债券,规模高达6807.4亿元。

  针对近期房企融资潮,诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示,2018年底很多企业债券到期,偿还压力大,因此近期房企融资力度加大,并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明,所得款项将用于“借新债还旧债”,预计2019年房企现金流会更加紧张。

  Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。具体来看,万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元,较2017年底的9786亿元,增幅高达24.5%;绿地控股2018三季度负债总额8497亿元,较2017年底上涨12.5%;保利地产负债总额从2017年底的5382亿元,增至2018年第三季度的6845亿元,增幅达27.18%。

  在连续几年大量融资后,房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元,规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看,2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

  国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到,支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为,资产总额大于1500亿元,营业收入大于300亿元,不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

  根据文件要求,资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算,而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

  梳理2017年销售排名前20强的房企数据发现,万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等11家房企符合条件,其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外。

  其中,万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%,其他几家房企负债率均低于80%,中国海外发展2017年资产负债率57.62%。

  业内指出,房地产是高杠杆行业,高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模,业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型,但另一方面,如果外部融资不畅,内部销售又放缓,房地产行业的高周转不灵的情况下,尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡,成为横亘在房企面前的一个挑战。

  [摘要]另据克而瑞,2019年1月,房企境外发债量达740.4亿元,环比增加141.9%,融资成本继续维持高位,达到了7.86%,环比增长0.32个百分点。

  2月12日,克而瑞发布研报称,2019年1月,房企境外债发行规模为740.4亿元,环比增长141.9%。其中恒大拟发行30亿美元(约合人民币201.5亿元)的境外优先票据,碧桂园拟发行10亿美元(约合人民币67亿元)的优先票据。

  2月,房企们又“马不停蹄”地筹划新一轮境外融资计划。其中世茂拟发行10亿美元优先票据,富力地产拟合计发行8.25亿美元优先票据,融创拟发行8亿美元优先票据,禹洲地产拟发行5亿美元优先票据,佳兆业拟发行4亿美元优先票据,龙光地产拟发行3亿美元优先票据,旭辉控股拟发行3亿美元优先票据。

  “今年以来,房企整体发债量很大,但大部分还是依靠境外发债。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,虽然境外融资成本很高,但在目前国内融资环境仍然收紧的大背景下,多一个融资渠道是很重要的事情。“首先你要能融到钱,第二才是考虑融资成本的高或者低。”

  上海一家房企高层告诉时代周报记者,不同的房企融资逻辑也不尽相同。“大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低,从银行贷款到票据、发债、基金同股同权、小股操盘等,不一而足,关键不在于能否融到资金,而是控制资金成本。”

  该高层表示,中小房企只要能融到钱就可以活下去,但如果融不到钱,就可能现金流断裂;即便能融到钱,如果资金成本过高,则不仅损失利润,甚至可能导致巨亏。

  受制于国内融资管控,房企纷纷转战海外的同时,也将其融资成本推向高位。)指出,成本的抬升主要是由美元无风险利率上升和房地产行业走高的风险溢价导致。

  Wind数据显示,2017年,内地房企共在海外发债77只,同比增长208%,合计实际募资391.09亿美元,同比增长310.7%。成本方面,明发集团发债票面利率达11%为最高,其次利率超过8%的共有9只,利率在5%–8%的则有51只。

  2018年,内地房企海外发债再攀历史新高。是年内地房企共发行海外债137只,融资总额高达519.5亿美元,较2017年上升60%。平均利率为7.62%,较去年上升1.34个百分点,其中,票面利率高于10%的债券23只,创历史新高。2018年下半年,房企海外债发行利率持续走高,平均利率高达8.99%。

  另据克而瑞研报,2019年1月,房企境外发债量达740.4亿元,环比增加141.9%,融资成本继续维持高位,达到了7.86%,环比增长0.32个百分点。其中当代在1月9日发行的境外优先票据,利率达15.5%为最高;其次是明发集团发行的2亿美元债券,利率达15%;力高集团发行2.5亿美元优先票据,利率达13.5%。2月份,佳兆业拟发行4亿美元优先票据,利率11.75%,融信中国拟发行于2.07762亿美元优先票据,利率11.25%,正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据,年息达9.8%。

  上海一家房企高层告诉时代周报记者,目前债券融资市场更多以大房企为主,中小房企很少有机会,因此,他们的资金状况更加紧张。广东一家国企中层告诉时代周报记者,民企肯定能发债就尽量发,且都是提前找到买家(机构)先谈好,但资金成本会更高。

  中信建投研报指出,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大。数据显示,2019–2023年,存续房地产债将分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期,其中2021年为高峰。

  但表示,因房地产债中有不少含有回售条款,即者可以在回售日选择将债券按照一定的价格回售给发行人。2019–2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82.00亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后,2019年为房地产债偿还压力高峰。

  美元债方面,海通证券研报显示,中资地产美元债将在2019–2021年迎来到期高峰,存续债券到期规模将分别达到275亿、339亿、308亿美元。

  天风证券表示,整体而言,在2019年基本面下行,销售增速下滑,债券到期压力大,再融资空间有限的背景下,地产企业仍面临一定的压力,其中,存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。

  那么,在楼市调控与融资收紧双重压力下,房企将如何度过这次偿债高峰?多位业内人士表示,从策略上看,目前房企的发债,多是以现有债务再融资(即借新还旧)的方式进行。

  “现在基本上要借新的融资,相当困难。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。

  1月23日,中国恒大发布公告称,总共增发3期合计30亿美元的优先票据,分别于2020年、2021年、2022年到期,将与此前票据合并。恒大方面表示,拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资,而剩余部分则用作一般企业用途。此外,碧桂园、融创、佳兆业、禹洲地产等房企陆续公告的美元债融资计划,其用途同样为“借新还旧”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,从另一个角度看,若部分房企资金压力大,那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看,转让部分项目股权,尤其是对于部分地王项目进行联合开发,变得非常有可能。

  华南一家国企中层亦告诉时代周报记者,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以2019年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。

  【碧桂园恒大融创等房企密集融资背后:偿债压力加大】2019年春节后,房地产企业又迎来一波发债潮,大有“井喷”之势。包括碧桂园、中国恒大、中国奥园、融创中国、融信中国、正荣地产、禹洲地产、绿城中国、世茂房地产等数十家房企密集发债。(乐居财经)

  2019年春节后,企业又迎来一波发债潮,大有“井喷”之势。包括、、、、、、、、等数十家房企密集发债。

  截至到2月18日,2019年以来房企境内外发债规模已达1546.45亿元(国内816.51亿元,海外729.94亿元),超过2018年同期规模。其中,已发行的地产债数量98只,计划发行规模816.51亿元,分别比去年增加108.51%、86.63%。

  另一方面,近期房企的融资成本依然高昂,个别房企新发行的美元票据甚至超过了10%。禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对经济观察报表示,目前房企的融资成本远比2017年和2018年初的时候要高。

  58安居客房产研究院首席张波则对经济观察报表示,短期的融资高峰并不代表对房企融资监管的放松,公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力,但从国家对于房企资金的监管来看,并未出现松动的明显信号,在大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。

  2019年以来,房企虽然密集融资,但普遍成本较高。2月19日,融信中国公告称,拟发行2.07亿美元优先票据,票面11.25%,票据将于2021年到期。另一家闽系房企正荣地产近期融资频次也很高,且均保持较高的融资成本。

  2月20日,正荣地产发布公告称,2.3亿美元2021年到期的优先票据于香港联合交易所发行上市,年利率为9.8%;1月16日,正荣地产公告称,额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据,年利率10.5%。

  禹洲地产2019年以来已经进行了三笔融资,其中两笔美元优先票据的利率分别为8.5%和8.625%。

  一些规模相对较小的房企在境外发债的成本则相对更高,1月9日发行的境外优先票据,利率达到了15.5%。同策研究院数据显示,1月房企发行了11笔中期票据,其中10笔是美元中期票据,合计37.5亿美元,折合人民币251.7亿元人民币,除了当代置业外,其余债务利率均在7.13%-9.125%之间。

  克而瑞报告指出,目前房企融资成本依然处于高位,1月房企平均发债成本为6.98%,环比下降0.17个百分点。境外债融资成本达到了7.86%,环比增加了0.32个百分点,使得整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平,企业融资成本压力仍在。

  值得一提的是,今年一批即将到期的债券,无论是选择回售还是延期,均面临成本上涨的情况。在融资难的背景下,房企往往会选择主动上调利率,目的是为了吸引投资者继续持有债券。“几年前的债和现在的利率水平相差比较大,现在快到期了,原先的投资者肯定不会接受原来的利率,自然而然就调整了。不上调的话,就要准备现金去,而且现在发行公司债的成功几率比以前低,发行的利率也许会更高。”一位大型房企匿名人士对经济观察报分析说。

  例如,2月15日,福建阳光集团有限公司宣布,现有美元债券FJYango6.8504/05/20的票息将由当前的6.85%上调至12.0%,2019年4月5日起生效。这意味着这笔债务的成本接近翻倍。

  据悉,该笔3年期债券发行于2017年4月5日,根据规定,债券持有人有权选择在2019年4月5日将债券回售给发行人。今年新发行债券利息往往高于2017年的债券利息,发行人行使回售权的几率很高。因此,发行人主动大幅上调票息,意在鼓励投资者放弃行使回售选择权。

  虽然成本高昂,但2019年初开发商融资还是迎来了一个小高峰。克而瑞数据显示,1月房企境内外发债总量大幅增加,达到了1095.79亿元,环比上升91.8%。创下2018年以来融资历史新高。

  其中,境外债发行占比为67.6%,发行规模为740.4亿元,环比增加了141.9%,主要是中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行了大额境外优先票据。尤其是中国恒大单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据。

  2月份以来,房企境外融资更加密集,仅在2月19日,融信、佳兆业、龙光、华润、等房企均宣布发行境外债券。张波表示,主要有两方面因素在推动,外因是融资环境逐步转好,内因是房企具有强烈的融资需求。

  从用途来看,近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。一位中型房企财务总监对经济观察报表示,目前房企获批的公司债用途也只能用于“借新还旧”。

  1月底,绿城中国发布公告,将发行4亿美元三年期不可赎回优先永续票据,初始分派率为8.125%,这笔债务主要用于偿还绿城中国现有债务及补充公司日常运营。

  虽然房企融资规模持续走高,但也有部分房企的融资受到了限制。据不完全统计,最近1个月,包括滨江、宝龙、红星在内的7单房企ABS被中止。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对经济观察报表示,2019年以来房企融资只是阶段性开闸,目前的融资规模相当于2018年上半年同期水平,但并不能认定这是地产融资环境的整体放松,“今年依然会延续去年紧缩的融资环境,尤其是前三季度。”

  “房企融资整体难言乐观,相比2018年融资难度,2019年融资会呈现适度定向式放松,但这并不代表房企在2019年融资无虞。”张波分析说。

  近期房企密集融资的背后,是逐渐加大的偿债压力。多位受访人士对经济观察报表示,2019年是房企偿债高峰期之一,多数房企面临较大的债务压力。

  未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年到期债务为6178亿元。从2019年开始,未来五年房企国内债券到期规模达2.14万亿元。其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务规模更是达到7155.06亿元。计入短期债券后,上述数字还将更高。

  海外债方面,2019年房企海外债到期规模将达225.80亿美元(折合人民币1529.66亿元),历史首次突破200亿美元关口。

  根据58安居客房产研究院跟踪监测,2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年两倍多。张波指出,在此背景下,房企生存压力持续增加,在融资侧有针对性、有重点地适度调整,可以有效避免行业出现大规模危机。

  事实上,在债券到期高峰期即将到来之际,自2018年底开始,已有个别小房企出现债券违约现象。2018年12月24日,发布公告称,公司因短期内资金周转困难,未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元,发生实质性违约。

  2019年,中小房企要面对更大的生存压力。恒大研究院的最新报告指出,龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力好且债务结构合理,发生风险可能性最小,而小房企杠杆水平最高,短期偿债压力最大且高度依赖短期债务,财务稳健性最弱。

  “整体而言,健康稳健的企业的融资渠道还是畅通的。”黄展鸿说。(来源:经济观察报)

  赵毅 今年三季度以来,随着国家调控力度保持高压,市场的观望情绪持续蔓延,房企的去化不及预期,销售业绩增速开始回落,据CREIS中指数据显示,第三季度20家品牌房企销售金额1.2万亿元,同比增长35.2%,增幅较二季度收窄4.6%。

  克而瑞地产研究中心数据显示,在其监测的全国29个重点城市中,10月份商品住宅供应量为2028万平方米,环比下降43%,成交量为2302万平方米,环比下降6%,总体而言“银十”成色不足。

  在整体房市呈下行状态的同时,行业的偿债潮正逐渐到来。据Wind近期统计数据显示,截至10月12日,房地产企业发债(信用债)规模达4843.81亿元,远超去年全年3747.74亿元规模。有业内人士向《中国经营报》记者分析指出,房企的偿债高峰期将集中在明年上半年,目前多数房企应回笼资金度过“寒冬”。

  截至目前,在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中,1~9月销售额虽然仍有增长,但增速相比1~3月和1~6月明显放缓,多家房企主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。

  克而瑞地产研究分析指出,今年上半年商铺的折扣力度一度低至6~7折,而到了9月份,普通住宅的折扣力度也进一步加大,特价房出现从6.4~8.5折不等的折扣优惠。预计随着行业整体推盘量加大,会有更多的房企推出指定房源,以更低折扣吸引购房者。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉本报记者,今年第三季度房企去化率下降实际上是**调控政策的效果逐步显现,自2016年9月各地发布限购政策,直接影响了整个房地产市场,以两年一个周期来看,这个周期的分界点正好在2018年第三季度,因此房企去化率下降是必然的。

  Wind数据显示,第三季度龙头房企总体呈现业绩下滑局面,其中排名前三的房企表现尤为明显。第三季度碧桂园、万科以及恒大总体销售规模约4100亿元,相比前两个季度下降约两成。此外,首创置业、、越秀地产以及的销售速度下滑十分明显,其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%,光明地产环比下降60%,越秀地产环比下降57%,保利地产环比下降31%。

  以越秀地产为例,今年的销售进度并不乐观,今年1~9月销售357.71亿元,仅完成65%全年目标,其中在“金九”时期,越秀地产合同销售金额约23.82亿元,同比下降约47%。

  国际资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,“目前除了**限购限售政策以外,还有银行贷款政策的影响,9月份的银根收紧也让市场形势不太明朗,许多潜在的买家还持观望态度,对去化率有一定影响。”

  此外本报记者注意到,许多房企设置了一定规模的存货跌价准备。以万科为例,今年前三季度,万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元,而中期报告时仅为15.37亿元;而绿地集团2018年中期报告时存货跌价准备余额为26.26亿元,期初为19.79亿元。

  同策研究院院长助理张宏伟受访时表示,目前入市的楼盘有不少都是房企在前两年拿的高价地,提高存货跌价准备余额说明房企对销售价格预期有所降低,也由于能够释放的业绩空间不大,是对市场价格走势的一个信号。

  目前多数房企面临着双面夹击。一方面是在一二线城市的调控政策下,整体房市成下行状态,多数购房者持观望态度,销售增长减弱;另一方面在融资环境收紧下,房企在2015年、2016年曾大量发债,如今正面临着一个偿债高峰期,资金紧张的情况尤为突出。

  据Wind近期统计数据显示,截至10月12日,房地产企业发债(信用债)规模达4843.81亿元,远超去年全年3747.74亿元规模,2019~2021年逐年提高,年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

  张宏伟指出,当前房企在创新的融资渠道方面基本上被关掉了,开发贷仍是房企融资的主力,除此之外还有境外融资、住房租赁专项公司债以及供应链金融ABS等,在绝对量上都相对较小。

  在2017年销售额前5名的开发商中,除了恒大集团的业务中没有涉及长租公寓之外,其余4家均有所涉及。

  房企在发行住房租赁专项公司债上却并不容易。据克而瑞地产研究统计,今年来合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、50亿元小公募公司债等均终止。

  10月23日,据上交所披露信息显示,奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行,该债权计划融资规模10亿元。据《中国经营报》记者不完全统计,被叫停发债的中国奥园、富力地产以及合生创展均无实际项目涉足长租领域。

  本报记者就企业发债被叫停和长租公寓业务布局问题向中国奥园、富力地产致函询问,其中富力地产相关负责人表示暂时无法对上述问题进行回复。而中国奥园则表示,被叫停原因是由于上述债权计划标的物业土地性质不符合交易所对长租公寓的定义,接下来还会继续申报。

  据了解,发布住房租赁专项公司债一般会要求发债方披露债券募集资金的具体投向,包括住房租赁项目的预计开工时间,预计总投资额等资料,若资料不达要求则无法通过审批。

  黄立冲表示,房企应意识到长租公寓业务目前盈利前景不明,且前期投入较大会给资金链带来压力,所以对该业务应持谨慎态度。但由于长租公寓领域受到**支持,在当前融资困难的情况下,不排除部分房企借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血。

  在研究报告中表示,住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限,保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目。但是从5月开始,陆续有房企中止发行住房租赁债券,以此来看,后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

  偿债期集中来临,意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。在2015~2016年信贷宽松的融资环境下,房企迎来发债热潮,随着这些债券的陆续到期,预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。

  亿翰统计数据显示,房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。从短期来看,企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

  值得注意的是,房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看,不少房企的经营活动现金净流量为正数,而筹资活动现金净流量为负数,表明房企面临较大外部资金偿还压力,房地产行业整体融资偏紧的背景下,以旧还新的接力融资也变得更加困难。

  中国指数研究院相关数据指出,上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元,同比小幅下降4.9%;三季度,房企谨慎投资特征凸显,20家品牌房企累计拿地5634万平方米,同比下降63.1%,累计拿地金额2556亿元,同比降幅扩大至56.5%,其中9月降幅超过70%。

  面对资金压力,不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。张宏伟认为,偿债高峰期的集中来临,对于部分房企而言也是机遇。目前房企在二级市场、拿地方面收并购的机遇增加,土地溢价率降低,其实也是一个拿地的好时机。

  在融资环境的变化下,行业发展分化加剧。相较于部分房企谨慎的投资态度,万科的逆周期拿地显得尤为突出。财报显示,今年前三季度,万科拿地金额为458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁,万科今年第三季度经营性现金流为-257.3亿元。

  黄立冲认为,现在是国有房企继续规模扩张的时机,因为它们在融资上有银行的信贷支撑。万科、保利等房企获得银行支持力度较大,在现金流方面较为充裕,仍有较强的拿地能力。而普通规模的民营房企如果没有**和银行的支持,进行逆周期扩张则会承担很大风险,可能会出现资金上的危机。

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